El viernes pasado medié en un conflicto que ya lleva 8 meses sin resolverse: un comprador entregó $15,000 de arras por un departamento en La Carolina, pero la promesa decía "escritura en un plazo prudente después de entregar documentos". El vendedor nunca definió qué documentos ni cuándo, y ahora el comprador no puede recuperar su dinero porque la promesa no estableció causales de resolución. Ambos perdieron: el vendedor no puede vender a otro (está en demanda), el comprador no tiene ni dinero ni departamento.
Qué es (y qué NO es) una promesa de compraventa
Una promesa de compraventa es un contrato preparatorio donde comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura definitiva en el futuro, bajo condiciones específicas. NO es la compraventa final — el inmueble sigue siendo del vendedor hasta la escritura pública.
Diferencias clave
| Promesa de compraventa | Escritura pública definitiva |
|---|---|
| No transfiere dominio | Transfiere dominio |
| Puede firmarse en documento privado o ante notario | Obligatorio ante notario |
| No se inscribe en Registro de la Propiedad | Sí se inscribe |
| Establece obligación de vender/comprar en el futuro | Perfecciona la venta |
Los 7 errores que más dinero cuestan
Error #1: No definir fecha límite de escritura (el más común)
❌ Cláusula mal redactada:
"Las partes se comprometen a firmar la escritura definitiva una vez que se cumplan las condiciones."
Problema: ¿Cuándo es "una vez"? ¿1 mes, 6 meses, 2 años? Sin fecha, el vendedor puede dilatar indefinidamente.
✅ Cláusula correcta:
"Las partes se obligan a otorgar la escritura pública definitiva ante notario el día 15 de marzo de 2026, a las 10h00, en la Notaría Décima de Quito. Si alguna de las condiciones suspensivas no se cumple para esa fecha, el plazo se extenderá automáticamente por 30 días adicionales, vencidos los cuales cualquiera de las partes podrá resolver el contrato."
Error #2: Arras imprecisas (sin regular qué pasa si alguien incumple)
❌ Cláusula mal redactada:
"El comprador entrega $10,000 como arras."
Problema: ¿Son arras confirmatorias, penitenciales o de garantía? Si el vendedor incumple, ¿devuelve simple o duplicadas?
✅ Cláusula correcta:
"El comprador entrega en este acto $10,000 (diez mil dólares) como ARRAS PENITENCIALES. Si el comprador se retracta sin justa causa, pierde las arras en favor del vendedor. Si el vendedor incumple sin justa causa, debe devolver las arras DUPLICADAS ($20,000) al comprador en un plazo de 15 días hábiles. Se consideran justas causas de resolución: (a) Rechazo del crédito hipotecario del comprador, (b) Aparición de gravámenes no declarados por el vendedor, (c) Prohibición judicial de enajenar."
Error #3: No especificar el estado legal del inmueble
❌ Omisión frecuente:
No mencionar si el inmueble tiene gravámenes, hipotecas, prohibiciones, sucesiones pendientes o problemas catastrales.
✅ Cláusula de garantía de estado legal:
"El vendedor declara que el inmueble objeto de esta promesa: (a) Se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, prohibiciones de enajenar, embargos o limitaciones de dominio; (b) No tiene deudas de impuestos prediales, servicios básicos ni administración; (c) Cuenta con escritura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad bajo matrícula N° 12345; (d) No está en proceso de sucesión ni existe conflicto judicial sobre su propiedad. El vendedor se obliga a entregar certificados que acrediten estos extremos en un plazo de 15 días. Si se descubre que alguna declaración es falsa, el comprador podrá resolver el contrato y exigir devolución de arras duplicadas más daños."
Error #4: No condicionar la escritura al crédito hipotecario (si aplica)
Caso real: Comprador firmó promesa por departamento de $95,000 con arras de $9,500. El banco negó el crédito porque el departamento tenía problemas de título de propiedad. Como la promesa no incluyó cláusula de "condición suspensiva por crédito", el comprador perdió las arras.
✅ Cláusula de condición suspensiva (si vas a pedir crédito):
"La presente promesa está sujeta a CONDICIÓN SUSPENSIVA consistente en que el comprador obtenga aprobación de crédito hipotecario por mínimo USD $70,000 en Banco Pichincha, Guayaquil o Produbanco, en un plazo de 45 días desde la firma. Si el crédito es negado por causas no imputables al comprador (ej: problemas del inmueble, avalúo menor al precio pactado), el comprador podrá resolver el contrato sin penalidad y con devolución íntegra de arras en 10 días. Si el rechazo es por insuficiencia de ingresos del comprador, este pierde el 50% de las arras."
Error #5: No definir quién paga qué en la escritura
❌ Omisión frecuente:
No establecer quién paga alcabala, arancel notarial, derechos registrales, impuestos de plusvalía, certificados.
✅ Cláusula de distribución de gastos:
"Los gastos de escrituración se distribuyen así: (a) VENDEDOR paga: impuesto de plusvalía, certificado de gravámenes, certificado de no adeudar predial, levantamiento de hipoteca si aplica, 50% del arancel notarial; (b) COMPRADOR paga: alcabala municipal, derechos del Registro de la Propiedad, avalúo bancario si aplica crédito, 50% del arancel notarial, póliza de seguros. Cualquier gasto no previsto se divide por partes iguales."
Error #6: No incluir cláusula de verificación física antes del cierre
Caso real: Comprador firmó promesa por casa en Cumbayá. Cuando fue a hacer la escritura 3 meses después, descubrió que el vendedor había retirado toda la cocina equipada, aires acondicionados y pisos de madera que estaban cuando firmaron la promesa. Como no había inventario detallado, no pudo reclamar.
✅ Cláusula de verificación de estado del inmueble:
"El comprador tendrá derecho a inspeccionar el inmueble 5 días hábiles antes de la escritura para verificar que se mantiene en las condiciones en que fue ofrecido. El vendedor se obliga a entregar el inmueble con: (a) Todos los acabados, instalaciones y mejoras existentes al momento de esta promesa, detallados en Anexo A (inventario fotográfico); (b) Servicios básicos al día y medidores funcionando; (c) Desocupado de personas y bienes del vendedor. Si hay deterioro mayor al 10% del valor o falta algún elemento del inventario, el comprador podrá exigir reparación o reducción proporcional del precio."
Error #7: No establecer mecanismo de resolución de conflictos
❌ Omisión fatal:
No decir qué pasa si hay disputa ni cómo se resuelve (arbitraje, mediación, vía judicial).
✅ Cláusula de solución de controversias:
"Cualquier controversia derivada de esta promesa se resolverá mediante MEDIACIÓN en el Centro de Mediación de la Cámara de Comercio de Quito, en un plazo de 30 días. Si no hay acuerdo en mediación, las partes se someten a ARBITRAJE ante un árbitro único del mismo Centro, aplicando el procedimiento simplificado. La ley aplicable es la ecuatoriana. El laudo arbitral es inapelable y de cumplimiento obligatorio."
Cláusulas que SÍ o SÍ debe tener tu promesa
1. Identificación completa del inmueble
- Dirección exacta (calle, número, sector, ciudad)
- Número de matrícula del Registro de la Propiedad
- Clave catastral municipal
- Área de terreno y construcción (según escritura madre)
- Linderos (Norte, Sur, Este, Oeste)
- Alícuota si es conjunto o edificio (ej: "2.5% de alícuota del condominio")
2. Precio total y forma de pago detallada
Ejemplo completo:
"El precio total es USD $120,000 (ciento veinte mil dólares), pagaderos así:
- $12,000 en este acto como arras penitenciales (recibo N° 001)
- $18,000 al cumplirse 45 días desde hoy (al obtener aprobación de crédito)
- $90,000 el día de la escritura, de los cuales $70,000 serán desembolsados directamente por Banco Pichincha mediante cheque certificado y $20,000 mediante transferencia bancaria a cuenta N° 2100123456 del vendedor
Si el banco desembolsa menos de $70,000 por observaciones al inmueble, el vendedor deberá corregir las observaciones o aceptar reducción proporcional del precio."
3. Obligaciones del vendedor previas a la escritura
- Entregar certificado de gravámenes (máximo 15 días de antigüedad)
- Presentar certificado de no adeudar impuestos prediales
- Cancelar todas las deudas de servicios básicos
- Si es departamento: certificado de no adeudar a la administración
- Si hay hipoteca: gestionar cancelación y entregar finiquito
- Tramitar levantamiento de cualquier prohibición o limitación
- Entregar copia certificada de escritura madre
4. Obligaciones del comprador previas a la escritura
- Gestionar aprobación de crédito hipotecario (si aplica) en máximo 45 días
- Pagar la segunda cuota pactada según cronograma
- Contratar póliza de seguro si el banco lo exige
- Presentar documentos requeridos por el banco o notario
5. Causales de resolución sin penalidad
Define situaciones donde cualquier parte puede salir del contrato sin perder dinero:
- Rechazo de crédito por problemas del inmueble (no del comprador)
- Aparición de gravámenes, embargos o prohibiciones no declarados
- Incumplimiento de obligaciones de la contraparte
- Daño sustancial del inmueble (incendio, inundación, terremoto) mayor al 30%
- Expropiación o afectación por obra pública
¿Necesitas firmar ante notario o basta documento privado?
Documento privado (firmado entre partes, sin notario)
Ventajas: Rápido (lo firmas hoy), sin costo, flexible para modificar
Desventajas: Si hay conflicto, primero debes "reconocer firmas" ante notario o juez. Puede ser impugnado fácilmente ("esa no es mi firma")
Documento notariado (firmado ante notario)
Ventajas: Fecha cierta, fe pública notarial, ejecutoriedad inmediata (si hay incumplimiento, puedes demandar directo sin trámites previos), difícil de impugnar
Desventajas: Costo ($35-82 según valor), más lento (necesitas cita), más formal (no se puede modificar después sin hacer addendum notariado)
Recomendación: Si las arras superan $5,000, firma ante notario. La inversión de $50 te ahorra $5,000 en litigios.
Qué pasa si alguien incumple (escenarios reales)
Escenario A: Comprador se arrepiente sin causa justificada
Si las arras son penitenciales: pierde las arras completas y el vendedor puede vender a otro.
Si las arras son confirmatorias: el vendedor puede demandar cumplimiento forzoso (obligar al comprador a escriturar) O pedir indemnización por daños más las arras.
Escenario B: Vendedor incumple sin causa justificada
Si las arras son penitenciales: debe devolver arras DUPLICADAS (si recibió $10K, devuelve $20K).
Si las arras son confirmatorias: el comprador puede demandar cumplimiento forzoso (obligar al vendedor a escriturar) O pedir indemnización por daños más devolución de arras.
Escenario C: Incumplimiento por causa justificada (condición suspensiva)
Ejemplo: banco rechaza crédito por avalúo menor al esperado. Si la promesa incluyó "condición suspensiva por crédito", el comprador recupera arras completas sin penalidad.
Checklist final antes de firmar tu promesa
- ✅ Incluye fecha límite exacta para la escritura definitiva
- ✅ Define tipo de arras (penitenciales o confirmatorias) y consecuencias de incumplimiento
- ✅ Vendedor declara estado legal del inmueble (sin gravámenes, deudas, conflictos)
- ✅ Si vas a pedir crédito, incluye condición suspensiva por aprobación bancaria
- ✅ Especifica quién paga cada gasto de escrituración
- ✅ Incluye cláusula de verificación física del inmueble antes del cierre
- ✅ Define mecanismo de solución de controversias (mediación o arbitraje)
- ✅ Anexa inventario fotográfico del estado actual del inmueble
- ✅ Establece obligaciones previas de ambas partes con plazos específicos
- ✅ Si las arras superan $5,000, firma ante notario
¿Cuánto cuesta una promesa bien hecha?
- Redacción legal: $150-350 (dependiendo de complejidad)
- Notarización: $35-82 (según valor del inmueble)
- Certificados previos: $15-30
- Total: $200-460
Es decir, menos del 0.5% del valor de una casa de $100,000. Un seguro muy barato contra conflictos de $10,000-$50,000.
Recomendación final
No firmes una promesa de compraventa redactada por un corredor inmobiliario sin revisión legal. Los corredores usan modelos genéricos que protegen más al vendedor (quien les paga comisión) que al comprador. Invierte en un abogado que revise el texto ANTES de firmar, no después de tener problemas.
Si necesitas que redactemos tu promesa de compraventa con todas las cláusulas de protección, envíanos los datos del inmueble y de las partes, y te entregamos el documento completo en 48 horas.
